天津综管 汤智
先别说我的这个题目有点大，请看了此文再说！
今年两会上的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从较
初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的目标已经越来越明确。什么叫房价合理回归，温家宝*给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。
“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”全国两会后记者见面会上，温家宝*谈及房地产调控时进一步做出了上述表态。
人们关心，房价降到什么程度才是“合理价位”？
一般来说，房价的构成也和其他商品一样是成本加利润。其中房价成本则主要是由土地成本（楼面地价）、建安成本、政府收费、财务税费、利息支出及管理成本等组成。在此，我们仅依据*统计局网站2012年1月17日发布的《2011年全国房地产开发和销售情况》中的相关数据对房价成本做一个分析：
2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，笔者据此粗算下来全国平均房价为5379元∕平方米。
2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，土地成交价款8049亿元。我们若再能得知2011年我国房地产项目的平均容积率就可以直接换算出接近准确的楼面地价了（房价中的土地成本），可惜*统计局没有发表这方面的数据。
笔者新近在网上查得一些有关全国平均容积率的说法：国土资源部地籍司司长樊志全在2006年6月城镇建设用地重整与利用论坛上的发言中曾说“2002年测算，我国城市的平均容积率仅为0.33”；在2010年8月海南的博鳌房地产论坛上，*经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲发言时也提到“全国平均容积率据说是0.45”；较
近一条有关全国平均容积率的消息是今年2月7日《*财经日报》上说的“业界观点：中国目前房地产项目容积率平均约1.5”。我们实在无法准确得知较
真实的全国平均容积率，10年时间从0.33上升到1.5似乎也多少有点不可思议。为得出2011年的楼面地价，我们在此还是暂取容积率1.5来估算：
8049亿元
2011年全国平均楼面地价= ---------------------- =1309元∕平方米
4.1亿平方米×1.5
据此我们得知，2011年全国平均楼面地价约占全国平均房价的24.3%，这就是其中的土地成本。
平均建安成本一般约为2000元∕平方米左右，这是一个业内人士容易达成共识的数字。据此算来建安成本约占2011年全国商品房销售均价的37.2%。
关于一个房地产开发项目中的政府收费，如土地测绘费、城市基础设施配套费、水土流失~费、建设项目环评咨询费、防洪保安资金、人防工程建设费、水电等接口费、城建档案管理费等，各地方政府的收费项目与收费标准虽然有所不同，但一般政府收费项目都不会少于50余项（含前期收费与后期收费），收费总额在房价中所占比例较
少也在10%以上。
至此可知，全国房地产企业2011年的平均毛利率约为28.5%（未含财务税费、利息支出及管理成本）。
一般税费等财务成本支出约占销售房价的10%左右，无论提前预缴还是较
终实缴都应大致是这个比例。
平均利息支出及管理成本各房地产企业在不同的工程项目中各有不同，一般再低也不会低于房价的8%。
这样算下来，2011年全国房地产企业的实际平均利润率约占房价的10.5%左右，这肯定是一个较
正常不过的利润率，房地产以外的其他行业一般都能达到甚至远远超过这一数字。由此可见，在目前土地价格依旧维持原位的情况下房价还必须继续下降到“合理价位”，我看多数房地产企业该考虑转型了！
这里当然存在一个问题，2011年投入开发建设并销售的房子，至少半数是2010年甚至2009年拍得的土地，以2011年的全国房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款换算出的2011年的土地平均成本必然存在一定的不准确性。就算是前几年以较低价格拿的土地，实际土地成本并没有这么高，在整个2011年中也并未出现土地价格大跌大降的状况，暂借2011年的数字说明问题似乎也无不可！
现在看，要使房价进一步回归合理，从成本角度看，单一能做的就是土地价格问题和政府收费问题，而这正是房地产开发企业力所不能及的。
然而，与其他商品一样，房价也似乎从来都不是单纯由成本决定的。在我国的一、二线城市中，虽然由于供求关系曾经导致了房价一度攀高不下，虽然“供求关系决定价格”是市场经济的铁律，虽然单纯依据市场规律的来定义的话，能带来稳定成交量的价格就有可能是合理价格，但中国经济发展的地域性不平衡与社会各层次购买力的不同毕竟是中国房价不能回避的问题。普通居民是否可承受，同样也是判断房价是否合理的重要标准之一。
综上所述，虽然2011年全国房地产企业实际平均利润率10.5%尚属合理，但平均利润合理并不等于不该调控房价，*对房价的调控是正确而及时的，只是调控的政策和方法是否还应更精细更准确？
中国经济的发展状况多年来一直因地域的不同而有所不同，绝不是均衡发展的，房地产行业因所处地域不同所获利润也一定不同，这是一个不以人的意志为转移的客观现实。对此的宏观调控是否不应一刀切，而应该有针对性的加以区别对待？否则所产生的后果就是，房价该涨的地区涨，房价该降的地区也涨，前几年的调控结果就是很好的例证。当宏观调控真正走向有针对性的调控时，才是房价回归合理之日。
房价问题着实考验着我们各级领导的智慧和勇气，也同时考验着大众的智慧和勇气！
参考资料：中华人民共和国*统计局网站《2011年全国房地产开发和销售情况》（2012年1月17日发布）。
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